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盛宏彩票:兴润崩盘致楼市风声鹤唳 三四线或将现一地鸡毛

作者:发布时间:2018-11-16 05:40

兴润置业多米诺 地产隐形债务一石激起千层浪

本报记者 赵士勇 宁波报道

3月的浙江奉化春寒料峭,当地是国内有名的水蜜桃之乡。每到夏天采摘季,都会有大批外地人来尝鲜。不过今年,有一批特殊的外地人已经提前赶来,这些人的身份就是记者。

“这几天每天都要接待一批记者,没想到一家房地产企业出事会引起这么大轰动。”这几天,奉化市委宣传部都如临大敌,时刻准备应对新冒出来的“负面舆情”,一位官员向《华夏时报》记者直呼快吃不消了。

近日,奉化本地龙头开发商兴润置业因资金链断裂而处于崩溃边缘,其老板沈财兴、沈明崇亦因涉嫌非法吸收公众存款罪被起诉。事实上,开发商资金链断裂从去年下半年开始就频频上演,但兴润置业却是近年曝光的规模最大的一起开发商崩盘案。

祸起旧城改造

3月20日,兴润置业开发的高档楼盘桃园府邸工地上并没有施工队的身影,售楼处里也是空无一人,只有一些被拆得七零八落的脚手架。

据兴润置业公司一位内部人士透露,实际上桃源府邸早在2012年就已经开盘销售,到目前已经基本卖光了,估计只剩下几套。而他们开发的阳光茗都、阳光水岸销售情况也不错,只有香山美邸普通住宅销售状况不是太好。但是房子卖掉了,交付却成了大问题。

资料显示,桃园府邸本来定于2013年底交付,但最新计划显示,交付日期已经延后到2014年底,而上述人士坦承,到今年底能否交付仍然说不准。

即便如奉化市金融办公开的材料称,兴润置业存在2.4亿元“疑似假按揭”,然而无论如何,这些房子都已经卖出,开发商的建设资金本来不应该存在问题,但桃园府邸现在却处于烂尾状态,那么这些售房资金都到哪里去了呢?

据当地银行一位知情人士猜测,兴润置业的资金链断裂很可能因为是陷入长汀村旧城改造项目中。该项目本来是2004年由当地的另外一家开发商洛兹置业代建,并承担拆迁补偿等工作。截至2007年,洛兹置业一共交付了两批次的安置房,但之后却中途退出,并由兴润置业接手。

据长汀村委会方面称,兴润置业一共代建了18万平方米安置房,建设成本投入达五六亿元,目前大部分人已得到安置。但洛兹集团董事长罗奇华称,由于村民对拆迁补偿有异议,后期用于商业开发的130亩地块拆迁进展缓慢,之后他们不得不退出。

据奉化市政府一位主管官员和长汀村委会人士的介绍,当时的交接完全是由洛兹置业和兴润置业洽谈,价格也都是双方自己谈的。盛宏彩票

不过上述说法却被罗奇华否认。“长汀项目跟我们没有关系,这是政府引导的,我们跟兴润是没有关系的。”罗奇华称。

上述鄞州区金融办人士也证实:“洛兹退出后,政府给的钱还给政府,他退出后谁来开发,就与洛兹无关了。”

从时间上看,兴润置业并没有其他大的投资项目,而其资金链问题恰恰就是从接手长汀村项目后出现的。

实际上,与目前的土地整理大多由地方土地储备中心负责不同,当时很多地方的征地拆迁、整理都交给企业负责,引发了大量的征地拆迁矛盾,而兴润置业当时遇到的正是这种问题。

在该项目移交给兴润置业后,后者却面临了与洛兹置业同样的问题,但却没能像洛兹置业那样顺利退出。不过究竟兴润置业在长汀村项目中投入了多少资金,目前还不得而知。

高利贷泥潭

事发前的兴润置业算是当地的龙头企业,其成立于2000年9月5日,注册资本4亿元,法人代表沈明崇,实际控制人是其父沈财兴。他们祖籍宁波象山,但一直在奉化做房地产生意。据了解,沈财兴名下还有多家企业,但兴润置业却是奉化当地最大的房地产企业,其开发过的阳光茗都、 香山美邸、桃源府邸均为高档楼盘。

当地知情人士称,兴润置业2006年营业收入就高达25.01亿元,在宁波百强企业中位列第33位,跻身宁波本土房产建筑类企业前5位,而且公司不但自己拿地,还由自己的建筑公司承建,沈财兴对工程质量把关比较严格,所以公司的楼盘在当地口碑甚好。

然而兴润置业辉煌的外表却掩盖了千疮百孔的资金链条。

2013年11月23日,沈财兴被当地公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕;今年1月24日,其子沈明崇以同样罪名被拘捕,兴润置业的资金黑洞此时才得以曝光。

3月18日,奉化市金融办发布消息称,截至目前兴润置业的35亿元债务中,银行逾24亿元,涉及银行共16家,分布在奉化、宁波、杭州三地。

据了解,压垮兴润置业的实际上是沉重的民间借贷,债务总额约5亿元,借款利息基本为年利率18%-36%,另外还有非法吸收的公众存款7亿元。截至案发,兴润置业的资产总额仅有30亿元,处于资不抵债状态中。

实际上,民间借贷一直就是高利贷的代名词,这也是很多民营企业经营陷入困境的最烈“毒药”。在江浙地区,不少曾经辉煌过的民企,甚至是一些上市公司,都有因陷入民间借贷不可自拔的惨痛案例,而兴润置业的资金链断裂早在四年前就已现征兆。

2008年前后,兴润置业以代建方式接盘奉化市区域内的长汀村旧城改造项目,但是由于拆迁工作进场缓慢,导致开发成本大幅超支,兴润置业在建成5栋安置房之后已无力继续开发下去。据知情人士称,2010年后,为了保证长汀村项目顺利推进,市政府曾多次召集金融机构开会,要求所有银行维持现有授信,降低利率,不得压贷迟贷,并且拿出财政资金给予转贷。

不过对于上述表述,市政府一位主管官员表示,没有查询到相关会议纪要,而且称政府不会行政干预企业的市场行为。建行宁波分行相关负责人士也向记者表示,在案发前,他们并不知晓兴润置业的状况,政府也没找他们开过会。

而事实上,兴润置业之所以敢于借高利贷,就是因为银行出于风险考虑,几年前就已经基本停止给兴润置业新增贷款,而兴润置业已经多次出现逾期付息的情况。

楼市风声鹤唳

兴润置业事件的曝出让奉化市政府倍感压力,当地一位官员见到记者亦是一脸愁容。

在数十亿债务和大批银行、企业、个人债权人的压力下,奉化市政府不得不出面进行协调。据了解,该市已经成立了以常务副市长为首的应急处置小组,专事处理兴润置业债务问题。

建行宁波分行方面有关人士向记者表示,市政府曾在3月13日召集各家债权银行开过协调会,但只是初步沟通,并没有形成处置方案。

而上述奉化市官员也向记者一再强调:“涉及债权人太多,情况也很复杂,不可能给出时间表,希望外界不要给太大压力。”

“在我们看来就是一个普通的企业债务问题,怎么会出现这么大的反应,连外媒都来采访,其实我们这里楼市还比较稳定,并没有出现太大的波动。”该官员向记者表示。

尽管奉化市政府努力尝试淡化处理兴润置业事件,并一再强调这只是个案,但事实上,这是国内楼市风声鹤唳的缩影。在房价方面,奉化市也有出现拐点的迹象。盛宏彩票吉屋网奉化频道监控数据显示,奉化住宅均价在2013年5月和6月跃过1万元/平方米大关,但此后近一年里逐渐走低,到今年1月份仅有不到7000元/平方米。

事实上,这一波楼市调整风声从去年温州楼市重挫传荡开来,随后杭州、常州、南京等地纷纷出现楼盘降价促销的信息,但市场多数观点认为这些只是个案。如世联行在其报告中就称:“大部分楼盘都还处在观望的状态甚至根本不会考虑降价。并没有像网上写得那么夸张,这是属于主动性及对市场预见性的降价,不属于恐慌性降价。”

客观来讲,上述楼盘暂时还不存在资金链断裂的问题,但兴润置业事件却暴露了开发商资金链的脆弱。

“兴润置业事件真正的风险在于,可能引发三四线城市房地产信托风险的大规模爆发。”重汽房地产公司一位人士表示。

实际上,除了兴润置业外,近期国内曝出的开发商资金链断裂的案例层出不穷。3月20日,世联行发布了题为《调整压力显现》的研究报告,其基调也从此前的乐观转为谨慎。报告称,2013年下半年开始,随着资金面的收紧、利率中枢的抬升,房价环比涨幅趋于放缓。

进入2014年,市场的需求开始萎缩。市场的表现并不尽如人意,成交环比和同比皆负增长,全国住宅均价同比下降3.8%,新开工面积同比大幅下降27.4%。


同时,1-2月全国销售面积和销售金额皆负增长,销售均价为6774元/平方米,同比下降3.6%,其中商品住宅均价为6382元/平方米,同比下降3.8%。而1998年以来全国房价同比下降只发生在四个年份,2002年、2008年、2012年和2014年,彰显当前市场的疲软态势。

“三四线城市整体供过于求,库存高企,去化压力较大,特别是东北区域和华东区域的部分三四线城市。”世联行在其报告中指出,繁荣时期房价的大幅上涨,使得需求开始萎缩,市场表现出有价无量的情况。随着量价的持续背离,房价开始下跌,市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长,不过不久也开始萎缩。而报告将当前的市场形容为“已经处于繁荣小周期的末端,风光过后,满地鸡毛”。